Conocé los requisitos para vender una propiedad

Si tenés una propiedad y querés venderla es necesario que conozcas bien qué documentación es necesaria para concretar una venta y qué cuestiones tenés que tener en cuenta para realizar la operación con éxito. En este post te contamos cuáles son los pasos a seguir a la hora de vender tu propiedad:

En primer lugar, como siempre, recomendamos contratar a un profesional inmobiliario matriculado para que te acompañe en el proceso de venta. De esta manera, podrás concretar tu operacion con exito y tranquilidad.

• La escritura:

Al vender una propiedad, se vende un título, es decir: la escritura. La firma de la escritura es el paso final en el proceso de venta de una propiedad, pero primero es necesario saber de qué se trata este documento.
La escritura pública es un documento que firma y corrobora un escribano para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia. En estos organismos se registran todas las propiedades y su situación jurídica registral. El escribano se encarga de verificar los aspectos impositivos, jurídicos y registrales de la propiedad y realizar un análisis técnico-jurídico sobre los títulos de la unidad antes de otorgar la escritura.
Antes de firmar la escritura es muy importante conocer qué se acuerda y preguntar cualquier duda que se pueda tener en cuanto a la compra-venta de la propiedad. También, es necesario contar con documentación específica.

El estudio previo:
Antes de firmar la escritura, el escribano realiza el estudio de títulos e investiga el inmueble veinte años hacia atrás. “Voy a ver el título original en el archivo de protocolos y las transmisiones de dominio que hubiesen veinte años para atrás. Después, voy a analizar si está bien otorgada la venta, los juicios o sucesiones si los tuviera, si tiene un precio normal, si los certificados son correctos y si están todas las firmas. A partir del estudio de títulos, analizo si el título va a ser observable o no. De esta forma, se asegura que nadie va a tener un mejor derecho sobre el inmueble que la persona que está comprando”, explica la escribana Wanda Lebersztein.

• Las condiciones para escriturar:

Una vez que el escribano tiene la documentación, verifica que están bien los certificados, realiza el estudio de títulos, comprueba que no hay ninguna inhibición sobre los vendedores y que el inmueble está libre de deudas fija la fecha para escriturar. Además, el escribano actúa como agente de retención de impuestos, ABL y AySA. En relación a esta cuestión, Lebersztein aclara:“En el momento de hacer la escritura, si hubiese una deuda el escribano va a retener la deuda de ABL y de AYSA para pagarla”.

• La documentación que debe aportar el vendedor:

Cuando un propietario decide poner en venta su inmueble debe chequear ciertas variables en cuanto a los gravámenes, embargos o restricciones que pueden pesar sobre la propiedad y los cambios en la normativa, entre otros. Para vender cualquier tipo de inmueble en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el titular de la propiedad deberá presentar:
– El título de la propiedad original (escritura de adquisición)
– DNI y constancia de CUIL/CUIT del propietario o propietarios.
– Domicilio actual.
– Los poderes originales si alguno de los propietarios no puede acudir a la firma de la escritura.
– El COTI,código de oferta de transferencia de inmuebles, que se adquiere en la web de la AFIP si el precio de la venta supera el monto de $ 1.500.000.
– El certificado de no retención del impuesto a la transferencia de inmuebles, ITI (en el caso de reemplazar una vivienda por otra).
– Certificados de pagos de impuestos (AySA y ABL), gravámenes y tasas.
– En caso de que el inmueble forme parte de una propiedad horizontal es necesario tener: la copia del reglamento de copropiedad y administración o el de propiedad horizontal y los datos de contacto de la administración del edificio.
En cuanto al estado civil: si la persona está divorciada debe llevar la partida de divorcio y si esta casada tendrá que acercar los datos del cónyuge también.

• Inmueble en provincia de Buenos Aires:

Se necesita que el vendedor tenga la agrimensura de la propiedad que debe ser elaborada por un agrimensor matriculado.

• Inmueble recibido por herencia:

En el caso de ser un inmueble heredado se necesitará la declaratoria de herederos de la persona que falleció y la orden de inscripción de esa declaratoria de herederos. Los herederos pueden mandar a inscribirla por testimonio judicial o por el sistema de tracto abreviado. A partir del sistema de tracto abreviado no se hace la inscripción a nombre de los herederos, sino a nombre del nuevo adquirente. “Es un sistema que está previsto para evitar la doble inscripción y la diferencia es que la escribana le va a cobrar al vendedor honorarios por el tracto abreviado y por la redacción del expediente”, dice la licenciada.

• Gastos de la venta:

La división de los gastos depende de la ley y los usos y costumbres. “Todo lo relativo a la investigación del inmueble, ya sea certificados, estudio de títulos, licenciamientos o certificados y averiguaciones los paga el vendedor. Y todo lo relacionado a la inscripción de la nueva compra y los honorarios del escribano los paga el comprador. Los impuestos de la venta que sean ITI o ganancias los paga el vendedor y el impuesto del sello que es la operación en sí se paga en partes iguales”, señala Lebersztein.

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